Peu importe votre type de locations (vide ou meublée), vos revenus locatifs sont forcément soumis à l'impôt. Mais toute une série de dispositifs vous permettent d'alléger votre facture fiscale. Le choix de votre stratégie à une incidence sur votre fiscalité.
Sommaire
- Définition de la stratégie d'investissement
- La stratégie d'investissement
- Le régime du Micro-BIC et le réel
C’est un dispositif légal qui s’applique à tous les aspects de l'immobilier, tels que la TVA immobilière, les droits d'enregistrement, les revenus fonciers, les taxes foncières, les taxes d'habitation, les impôts locaux, les plus-values immobilières, la taxe forfaitaire sur la première cession à titre onéreux de terrain devenu constructible et autres. Chacune de ces règles, dans des conditions précises, permet de réduire les impôts liés à l’immobilier. En effet, l’État met en place de nombreux systèmes d'aides fiscales et de défiscalisations immobilières qu'il est intéressant de connaître.
>> Télécharger : Guide de la stratégie d'investissement.
Les types de location et les carottes fiscales
Votre imposition dépend du type de location. Si vous louez vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers. Si vous louez meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Dès lors, votre régime fiscal dépendra du choix d'un statut : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP).
L'Etat multiplie les carottes fiscales pour encourager les épargnants à soutenir la construction et la rénovation. Des monuments historiques et vieilles pierres (loi Malraux) au logement social outre-mer (loi Girardin), en passant par l'investissement locatif neuf (Pinel) ou social ancien (Cosse), de nombreux dispositifs promettent d'alléger la facture fiscale à coups de subventions et à condition de respecter des règles.
La stratégie d'investissement
Penser long terme
Pour réussir votre investissement immobilier, vous devez mettre en place une stratégie basée sur le long terme. Pourquoi le long terme ? Vous devez penser par exemple à l'état de votre bien d'ici à dix ans, à sa vente, mais aussi le moyen de gagner le maximum d'argent. Pour obtenir un bon cash-flow avec le locatif, vous devez réduire au maximum vos charges, mais également votre fiscalité. Pour y parvenir, vous devez établir un plan détaillé de votre stratégie d'investissement. Investir puis penser après à la fiscalité sont l'une des plus grosses erreurs. Généralement, elle vous pousse à vendre votre bien plusieurs années après, car elle vous coûte trop cher.
Prévoyez un plan d'action
La première action que j'ai établie avec mes membres, c'est un plan détaillé qui explique la fiscalité. C'est celle-ci qui va orienter le choix de votre type de location. Par exemple, si vous souhaitez investir seul, dans un T2, je vais vous recommander de faire du meublé, car fiscalement, c'est plus intéressant. Dans la location meublée, il existe plusieurs statuts, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur Meublé Professionnel (LMP). Il est important d’en comprendre les spécificités avant de finaliser son investissement.
Le régime du Micro-BIC et le réel
Le régime du Micro-BIC
Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 600 €, vous relevez du régime des Micro-BIC, sauf si vous optez pour le régime réel (le principe est le régime Micro-BIC, le régime réel n’étant appliqué que sur demande de votre part). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos loyers, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % du montant de vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune autre charge. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, c’est-à-dire lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire. Il faut noter qu’il est impossible d’être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.
Le régime réel
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 32 900 € par an (ou si vous optez pour cette option par choix) vous êtes imposé selon le régime réel. Vous pouvez alors déduire toutes les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, honoraires comptables, prime d’assurance de l’immeuble) de vos revenus locatifs. Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement sur : 5 à 10 ans pour les meubles et équipements et 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. Ces amortissements en location meublée (qui sont la grande différence par rapport à de la location classique) ont pour conséquence une quasi ou totale défiscalisation des loyers encaissés.
Au bout de 5 ans, Thomas a deux studios qu'il loue à 4 000 € par an, un T3 qu'il loue en colocation à 7 200 € par an, un T4 qu'il loue en colocation à 10 800 € par an. Au total, il perçoit donc 26 000 € de loyers. L’ensemble de ses revenus (toutes sources confondues) sont de 30 000€ par an. Ses revenus globaux sont supérieurs aux loyers qu’il va percevoir (pour rappel, 26 000 €). Ainsi, la 2ᵉ condition au passage au statut de loueur en meublé professionnel n'est pas remplie. Ses revenus locatifs sont inférieurs à ses autres revenus, Thomas sera considéré comme un LMNP.
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Étude personnalisée
Si le choix du type de bien et l'emplacement sont très importants lors d’un investissement immobilier, le choix d’une fiscalité adaptée à votre situation l’est tout autant. Afin d’assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement pensez dès le départ à l'optimisation fiscale. Prenez le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée en prenant en compte votre capacité d’épargne et votre situation fiscale, avant de concrétiser votre achat, est une étape essentielle pour la réussite de votre investissement. Pour obtenir un plan détaillé et une stratégie d'investissement, je vous invite à prendre une consultation de 1 h 00.
Consultation
Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.
Je veux découvrir l'expérience que vous proposezPublication originale le 20 juillet 2021, mise à jour le 26 décembre 2021
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