L’immobilier a toujours été considéré comme une valeur refuge, un investissement solide et rentable sur le long terme. Mais en 2025, avec la baisse des taux d’intérêt et l’inflation galopante, est-ce toujours le cas ? La réponse est oui, mais à une condition : il faut comprendre les enjeux actuels et adapter sa stratégie. Je vous explique tout dans cet article, en vous partageant des exemples concrets issus de mon accompagnement auprès de mes clients.

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La baisse des taux : Une opportunité à double tranchant

Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

Avec la baisse des taux d’intérêt en 2025, la capacité d’emprunt des investisseurs va augmenter. Cela semble être une excellente nouvelle, mais attention : cette hausse de la demande pourrait entraîner une augmentation des prix sur le marché immobilier.

Pour réussir son investissement, il est essentiel de bien comprendre les différents types de stratégies :

  • L’investissement patrimonial : Un bien qui se valorise avec le temps, souvent dans des zones prisées.
  • L’investissement à rendement : Un bien qui génère un cash-flow positif grâce à des loyers élevés.
  • Le seuil des 8 % : Un rendement brut de 8 % est souvent considéré comme le seuil pour un projet en "opération blanche" (ni gain ni perte). En dessous, vous faites un effort d’épargne ; au-dessus, vous générez un cash-flow positif.

    • Mais il y a un élément trop souvent négligé par les investisseurs : le capital amorti. C’est pourtant un levier puissant pour s’enrichir sur le long terme.

    Les trois types de biens immobiliers : Choisissez votre stratégie

    Dans l’immobilier, on distingue trois types de biens, chacun avec des impacts différents sur votre portefeuille :

    1. Le bien qui demande un effort d’épargne :

    • Vous misez sur la valorisation du bien et le capital amorti.
    • Exemple : Un appartement dans une ville patrimoniale comme Bordeaux ou Lyon, où la valorisation est forte, mais les rendements locatifs peuvent être faibles.

    2. Le bien à l’équilibre :

    • Vous comptez à la fois sur le capital amorti et la valorisation du bien.
    • Exemple : Un bien dans une ville en développement, où les loyers couvrent les charges, mais sans générer de cash-flow significatif.

    3. Le bien à cash-flow positif :

    • Déjà rentable, il génère des revenus réguliers tout en profitant du capital amorti et de la valorisation.
    • Exemple : Un immeuble de rapport dans une ville comme Roanne, où les rendements locatifs sont élevés, mais la valorisation moins spectaculaire.

    Un exemple concret : Le projet de Roanne

    Je vous partage un cas concret issu de mon accompagnement. Une cliente a acquis un immeuble de 2 lots à Roanne pour 116 000 €, avec 20 000 € de travaux et un apport de 15 000 €.

    • Sans prendre en compte le capital amorti : Elle devait attendre presque 10 ans pour récupérer son apport grâce au cash-flow.
    • Avec le capital amorti : Elle récupère son apport en un peu plus de 2 ans (sous réserve de validation par la vente).

    Et ici, je ne parle même pas de la plus-value potentielle ! Ce cas illustre parfaitement l’importance de considérer le capital amorti dans votre stratégie.



    Les enjeux fiscaux : Un élément clé en 2025

    L’immobilier connaît une forte inflation, notamment au niveau des travaux, des taxes foncières et des charges. Pour maximiser votre rentabilité, il est crucial de bien comprendre les enjeux fiscaux.

    Par exemple, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’intégrer l’amortissement du bien, ce qui peut considérablement améliorer la rentabilité de votre investissement.

    Comment évaluer votre projet immobilier ?

    Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions :

    • Quel est votre apport initial ?
    • Quel rendement visez-vous (brut et net) ?
    • Quelle est la valorisation potentielle du bien ?
    • Combien de temps faut-il pour récupérer votre apport (cash-flow et capital amorti) ?

    Pour les projets en effort d’épargne, calculez l’effort total en prenant en compte toutes les charges (travaux, taxes, frais de gestion). Pour les projets à cash-flow positif, évaluez en combien de temps vous pouvez récupérer votre apport.



    Comment trouver des immeubles de rapport et créer un réseau

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    L’immobilier reste un investissement rentable, mais…

    Investir dans l’immobilier en 2025 est toujours une excellente idée, à condition de bien comprendre les enjeux actuels et d’adapter votre stratégie à vos objectifs. Que vous visiez la valorisation, le rendement locatif ou les deux, l’important est de faire une analyse approfondie et de ne pas négliger le capital amorti.

    Si vous souhaitez en savoir plus ou être accompagné dans votre projet, n’hésitez pas à me contacter. Ensemble, nous pouvons identifier les meilleures opportunités et maximiser la rentabilité de votre investissement.

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    Publication originale le 04 février 2025, mise à jour le 04 février 2025

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