👉 « Saviez-vous que la fiscalité de vos revenus locatifs peut varier de plusieurs milliers d’euros selon que vous optez pour une location longue durée ou saisonnière ? »

Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine. Mais entre la location longue durée et la location saisonnière, le choix n’est pas toujours évident. La fiscalité, la réglementation, et même la localisation du bien jouent un rôle clé dans la rentabilité de votre projet.

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Problématique

✅ Comment choisir entre location longue durée et saisonnière ?
✅ Quels sont les avantages fiscaux de chaque option ?
✅ Comment adapter sa stratégie en fonction du marché (Paris, grandes villes, zones rurales) ?

Le choix entre ces deux types de location dépend de vos objectifs : recherche de rendement immédiat ou valorisation patrimoniale à long terme. Mais attention, la fiscalité n’est pas la même selon que vous optez pour un régime micro-foncier, micro-BIC, réel ou une SCI à l’IS ou à l’IR.

Les différences fiscales entre longue durée et location saisonnière

La location nue : une activité civile

La location nue est considérée comme une activité civile car elle implique la location d'un bien immobilier sans meubles ni équipements. Cette activité est soumise à l'impôt sur le revenu et est considérée comme une activité non professionnelle.

En effet, la location nue est considérée comme une activité civile car elle implique simplement la location d'un bien immobilier sans aucune prestation de services supplémentaires. Cela signifie que le propriétaire du bien immobilier est considéré comme un propriétaire qui loue un bien, et non comme un entrepreneur qui fournit des services à ses clients.

Les différent régimes pour la location nue :
  • Régime micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Pas de déduction des charges réelles.
  • Régime réel : Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…).
La location meublée : une activité commerciale

La location meublée, quant à elle, est considérée comme une activité commerciale car elle implique la location d'un bien immobilier avec des meubles et des équipements qui permettent une occupation normale par le locataire. Cette activité est soumise aux revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et est considérée comme une activité professionnelle. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale car elle implique une prestation de services supplémentaires, telles que la fourniture de meubles et d'équipements, qui dépassent la simple jouissance du bien. Cela signifie que le propriétaire du bien immobilier est considéré comme un entrepreneur qui fournit des services à ses clients, et non simplement comme un propriétaire qui loue un bien.

Mais il y a une exception : le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Contrairement au Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le LMNP n'est pas considéré comme une activité professionnelle, même si vous devez tout de même obtenir un numéro de SIRET en vous enregistrant auprès du greffe du tribunal de commerce et déclarer cette activité sous le régime de la micro-entreprise ou du réel simplifié.

Les différent régimes pour la location meublé longue durée :
  • Régime micro-BIC : Abattement de 50 % sur les revenus locatifs.
  • Régime réel BIC : Déduction des charges réelles avec un avantage fiscal majeur avec l’amortissement du bien, réduisant fortement l’impôt sur les revenus locatifs.
  • SCI à l’IS : Intéressante pour la location saisonnière car elle permet d’intégrer l’amortissement et de limiter l’imposition des revenus.

En régime micro, une chambre d'hôte, un meublé de tourisme classé et un meublé de tourisme non classé présentent des particularités fiscales distinctes :

  • Chambre d'hôte : L'abattement forfaitaire est de 50% sur le chiffre d'affaires, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels.
  • Meublé de tourisme classé : L'abattement forfaitaire est également de 50%, avec un plafond de 77 700 € de chiffre d'affaires annuel.
  • Meublé de tourisme non classé : L'abattement forfaitaire est de 30%, avec un plafond fixé à 15 000 € de revenus locatifs annuels.
⚠️ Pourquoi la SCI à l’IR n’est pas adaptée à la location saisonnière ?

Une SCI à l'IR peut faire de la location meublée seulement si les revenus de cette activité ne dépassent pas 10 % de son chiffre d'affaires total, seuil qui peut être dépassé si la moyenne des revenus locatifs des 3 dernières années reste inférieure à 10 % du chiffre d'affaires total.



Les 4 marchés immobiliers et leurs stratégies

Paris
  • Prix au m² élevé : Stratégie patrimoniale privilégiée.
  • Location courte durée : Pour limiter l’effort d’épargne pendant le prêt.
  • Exemple : Paris : Un appartement de 30 m² à 10 000 €/m² peut générer en moyenne autour des 2 000 €/mois en location saisonnière hors charges. Simulation : taux d'occupation 75 % soit 22,5 nuitées à 100 € limité à 120 jours par an.
Grandes villes (Bordeaux, Lyon…)
  • Prix au m² moins élevé que Paris : Stratégie mixte (patrimoniale et rendement)
  • Location saisonnière : Taux d’occupation élevé et rendement intéressant.
  • Exemple : Bordeaux : Un T2 à 250 000 € peut générer en moyenne 1 700 €/mois en location saisonnière. Simulation : taux d'occupation 68 % soit 18 nuitées à 85 € limité à 120 jours par an.
Périphérie des grandes villes (1h)
  • Prix accessibles : Projets autofinancés - cash-flow positif en longue durée.
  • Colocation / Location longue durée et saisonnière : Pour améliorer le rendement.
  • Exemple : Melun (région parisienne) : Un appartement de 85 m² à 215 000 € peut être louée en colocation à 4 étudiants pour 1800 €/mois.
Zones rurales
  • Prix accessibles : Projets rentables mais moins de valorisation.
  • Location longue durée : Pour améliorer le rendement possibilité de faire de la location saisonnière selon le secteur.
  • Exemple : Chauny (entre Amiens et Reims) : Une maison de 75 m² à 85 000 € peut être louée en location à 600 €/mois à une famille en nu.

Les aspects à prendre en compte

Réglementation
  • Encadrement des loyers (Paris, Lille…) : L'encadrement des loyers, en vigueur dans des villes comme Paris et Lille, impose des plafonds de loyer pour les baux d'habitation afin de limiter les hausses excessives et garantir un accès au logement, avec des loyers de référence fixés annuellement par arrêté préfectoral.

  • Permis de louer (obligatoire dans certaines villes) : Le permis de louer est obligatoire dans certaines villes, comme Paris et Lille, et nécessite que les propriétaires obtiennent une autorisation préalable avant de mettre leur bien en location, afin de garantir la conformité du logement aux normes de sécurité et d'habitabilité.

  • Règlement de copropriété (pour la location courte durée) : Le règlement de copropriété peut imposer des restrictions sur la location courte durée dans un immeuble, interdisant ou limitant ce type de location afin de préserver la tranquillité et l'harmonie entre les résidents permanents et les locataires temporaires.

  • Limite de jours pour la location courte durée : Pour la location courte durée, notamment sur des plateformes comme Airbnb, la limite de jours de location pour une résidence principale est fixée à 90 jours par an à Paris depuis 2025. Dans d'autres villes de France, cette limite est généralement de 120 jours par an, mais certaines communes peuvent imposer des restrictions supplémentaires. Il est important de noter que cette limite ne s'applique pas aux résidences secondaires, qui peuvent être louées sans restriction de durée.


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Gestion
  • Location nue : Offre une gestion simplifiée avec moins de turnover, ce qui réduit les frais d'entretien. Les locataires investissent dans leur propre mobilier, ce qui les incite à rester plus longtemps.
  • Location meublé en longue duére : Nécessite une gestion plus active en raison du turnover plus fréquent. Les propriétaires doivent s'assurer que le logement est bien meublé et entretenu.
  • Location saisonnière : Exige une gestion intensive, avec un besoin constant de nettoyage et de préparation entre chaque voyageur. Cela peut être chronophage mais offre une flexibilité pour ajuster les prix en fonction de la demande (possibilité de faire appel à une conciergerie)
Population
  • Grande ville : Il y a une forte demande locative, et la valorisation du marché est généralement plus rapide, si elle se produit.
  • Zone rurale : Le marché est moins dynamique. Selon l'emplacement, la demande peut rester élevée, mais la valorisation des biens se fait plus lentement, si elle se produit.

Importance de l'Évolution Démographique

Il est essentiel d'étudier l'évolution démographique d'une commune, car une tendance à la baisse peut indiquer des signes préoccupants. Les conséquences varient selon la taille de la ville. Par exemple, une ville de 100 000 habitants perdant 1 % de sa population par an pendant 20 ans se retrouverait avec seulement 80 000 habitants, tandis qu'une commune de 10 000 habitants aurait seulement 8 000 habitants. Ainsi, plus la commune est petite, plus il est crucial d'analyser les tendances démographiques ainsi que les projets d'aménagement susceptibles d'influencer la ville et la demande locative.

Conseils pratiques
  • Analyser la fiscalité à la cession :
    Les plus-values sont calculées différemment selon le régime (meublé ou nu, SCI à l’IS ou à l’IR).

  • Anticiper les changements :
    Un bien acheté aujourd’hui dans l'optique de le conserver peut être revendu dans 20 ans pour des raisons personnelles ou d’arbitrage.

  • Choisir l’emplacement :
    C’est le facteur clé de la réussite de votre projet.
« Acheter, puis réfléchir, c’est laisser le marché et la fiscalité décider pour vous. »

Que vous visiez un rendement immédiat ou une valorisation à long terme, l’investissement locatif offre des opportunités adaptées à chaque marché. En comprenant les enjeux fiscaux, réglementaires et locaux, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre projet.

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Publication originale le 20 février 2025, mise à jour le 20 février 2025

Consultation

Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.