Vous avez investi dans des biens locatifs pour constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, détenir ces biens en nom propre peut entraîner une lourde fiscalité, tant sur les revenus locatifs que lors de la transmission à vos enfants.

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Double impact fiscal

1. Pendant votre vie : Vos revenus locatifs sont imposés selon le régime du revenu foncier, avec une imposition pouvant atteindre 60 % :
  • Impôt sur le revenu : jusqu’à 45 % selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
  • Prélèvements sociaux : 17,2 %.
2. Lors de la succession : Vos enfants devront s’acquitter de droits de succession représentant en moyenne 20 % de la valeur nette de votre patrimoine immobilier, après abattement.

Bonne nouvelle : Il existe une solution pour optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs et réduire les droits de succession : la Société Civile Immobilière (SCI).

La solution : la SCI

La création d’une SCI permet de :

1. Alléger l’imposition sur les revenus locatifs :
  • En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI bénéficie d’un taux d’imposition généralement plus favorable que l’imposition sur le revenu des personnes physiques.
  • Les bénéfices non distribués peuvent être réinvestis, ce qui favorise la croissance de votre patrimoine.
2. Optimiser la transmission du patrimoine :
  • Plutôt que de transmettre un bien immobilier en direct, vous pouvez donner des parts de la SCI à vos enfants.
  • Chaque parent peut bénéficier d’un abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans sur les donations, permettant de réduire significativement, voire d’éliminer, les droits de donation.


Cas pratique : économiser 150 000€ à vos enfants

Hypothèse : La valorisation totale de la résidence principale et des avoirs financiers dépasse les 552 324 €, plaçant ainsi vos enfants dans une tranche d’imposition à 30 % pour les successions en ligne directe.

Situation :
  • Vous avez acquis un/ou immeuble de rapport d’une valeur de 500 000 € en contractant un prêt sur 20 ans.
  • Après 10 ans, il vous reste 250 000 € de capital à rembourser, ce qui signifie que la valeur nette de votre bien est de 250 000 €.
Scénario sans SCI :
  • Revenus locatifs : Imposés jusqu’à 60 % en fonction de votre TMI.
  • Transmission : Après 25 ans (et après avoir totalement remboursé le bien) : En cas de décès, la valeur nette de votre bien sera de 500 000 €. Vos enfants devront payer des droits de succession sur cette somme. Avec un taux de 30 %, cela représenterait 150 000 € de droits de succession.
Scénario avec SCI :
  • Revenus locatifs : Imposition potentiellement réduite en optant pour l’IS.
  • Transmission :
    - Première donation (après 10 ans) : Vous et votre conjoint donnez chacun 50 000 € de parts de la SCI à chacun de vos deux enfants, totalisant 200 000 €. Grâce aux abattements, aucune imposition n’est due.
    - Deuxième donation (15 ans plus tard, soit 25 ans après l’achat) : Le prêt est intégralement remboursé, et la valeur nette du bien est de 500 000 €. Vous répétez l’opération en donnant les parts restantes, bénéficiant à nouveau des abattements.
Résultat :
  • Sans SCI : Vos enfants paieraient 150 000 € de droits de succession.
  • Avec SCI : En planifiant les donations, vous pouvez éliminer ces droits, permettant à vos enfants d’économiser 150 000€.

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Pourquoi agir dès maintenant ?

  • Réduction de la fiscalité sur les revenus locatifs : La SCI à l’IS peut offrir une imposition plus avantageuse.

  • Optimisation de la transmission : En anticipant et en échelonnant les donations, vous maximisez les abattements et réduisez, voire éliminez, les droits de succession.

  • Sérénité pour vos héritiers : Vous leur évitez une charge fiscale lourde, préservant ainsi votre patrimoine familial.

    • En structurant judicieusement votre patrimoine via une SCI et en planifiant vos donations, vous pouvez alléger la fiscalité de vos biens locatifs et économiser jusqu’à 150 000€ en droits de succession pour vos enfants.



Publication originale le 25 février 2025, mise à jour le 25 février 2025

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