La stratégie d'investissement et les objectifs personnels

La stratégie d'investissement et vos objectifs personnels sont complémentaires et nécessaires au bon fonctionnement de votre business model. D'une part, la stratégie d'investissement concerne les décisions prises au niveau de la fiscalité et du choix de votre investissement (ex : nu ou meublé, appartement ou immeuble, en nom propre ou société...) afin d'assurer le développement et la viabilité du projet. D'autre part, vos objectifs personnels affineront vos choix stratégiques afin d'anticiper les différentes problématiques lié à la fiscalité.

Vos objectifs ont des répercussions rapides sur vos investissements, contrairement aux décisions stratégiques qui ont un horizon long terme, mais sont réversibles selon vos choix. Elles ont un impactent sur le fonctionnement général de votre business model.

La stratégie d'investissement

Après avoir répondu à ses questions pour définir vos objectifs, vous allez trouver le chemin qui vous amène avec le moins d'encombre. Faisont un exemple (attention, cecin n'est pas une recommandation. Ceci est à titre d'exemple) : Thomas, 32 ans, il gagne 28 000 € par an, il possède 40 000 € d'épargne, il n'a pas d'enfant, il débute dans l'investissement locatif. Il souhaite investir dans l'immobilier pour créer du patrimoine et créer un revenu complémentaire. Il souhaite acheter un appartement avec travaux (plus facile pour négocier le prix), il a pour but de conserver ses biens à long terme pour se créer une rente et souhaite acheter seul.

1 - Court terme

À court terme, Thomas va dans un premier temps mettre en place un versement programmé de 500 € (plus si possible) pour anticiper d'éventuelles apports dans le futur, puis investir en nom propre car il est seul et souhaite acheter un appartement. On l'orientera vers l'acquisition d'appartements à moins de 100 000 € afin qu'il puisse en acheter 4 (car un apport de 10 000 € repésentera 10 % des exigences moyennes des banques). Etant donné qu'il souhaite se créer un revenu complémentaire et réaliser des travaux, le statut de loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel lui permet de bénéficier d'un imposition plus avantageuse qu'en nu. Les 5 premières anneés seront dédiées à la création de patrimoine, l'objectif sera d'acquérir un maximum de bien rentable (qui genèrent un cash-flow).

Au bout de 5 ans, Thomas a deux studios qu'il loue à 4 000 € par an, un T3 qu'il loue en colocation à 7 200 € par an, un T4 qu'il loue en colocation à 10 800 € par an. Au total, il perçoit donc 26 000 € de loyers. L’ensemble de ses revenus (toutes sources confondues) sont de 30 000€ par an. Ses revenus globaux sont supérieur aux loyers qu’il va percevoir (pour rappel, 26 000 €). Ainsi, la 2ème condition au passage au statut de loueur en meublé professionnel n'est pas remplie. Ses revenus locatifs sont inférieurs à ses autres revenus, Thomas sera considéré comme un LMNP.

2 - Moyen terme

À moyen terme, Thomas auras 2 possibilités car il sera cofronté à l'encours de crédit (argent qui a été prêté mais qui n'a pas encore été remboursé). Les banques jugerons sont encours trop élévés du coup, elle ne souhaiteront plus le financer à moins que... Thomas arbitre son patrimoine, c'est à dire vendre un de ses appartements acheter lors de la première phase ou bien passer en société.

Thomas a indiqué vouloir conserver son patrimoine et investir seul, du coup il va etre coffronté à un dilem. Soit investir en société dès le départ en créant une holding, en s'associant avec et en créant une SCI (seul) ou soit réaliser la phase une, mais en s'associant avec une personne au moment de la phase 2. Le souci que Thomas rencontre est régulier, beaucoup d'investisseurs se retrouvent coincés à cet étape car il ne souhaite pas s'associé et se voit contraint de vendre un de leur bien pour générer des liquididés et faire baisser leur taux d'endettement pour réemprunter. Si vous avez pour ambition d'aller loin dans l'immobilier, vous serez contraint à passer par la phase société.

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Du coup, Thomas nous informe qu'il souhaite commencer en nom propre et qu'il verra d'ici là s'il trouve un associé. Disons qu'après 5 ans, Thomas se marie et souhaite investir avec sa femme en société. Il envisage toujours de rester sur du meublé mais aimerait avoir la possibilité de passer en nu car il pense à avoir un enfant et il souhaiterait optimiser son temps pour cet enfant. Du coup, il créé une SCI à l'impôt sur les sociétés car elle permet facilement de basculer du nu en meublé et inversement. L'objectif de cette SCI à l'IS sera de continuer à créer du patrimoine, tout en génerant un maximum de cash sans le touché. En clair, la phase 2 consiste encore à créer du patrimoine tout en créant de la trésorerie.

3 - Long terme

Entre la 5e et 8 année, Thomas possède 4 appartements en nom propre et 2 immeubles de rapport de 2x3 appartements dans sa SCI. Durant ces huits année, il n' pas touché à titre personnel un euro ses revenus fonciers. Il a seulement utilisé une partie pour réaliser des travaux et régler des imprévus sur ses biens. Ses biens en nom propre lui ont générés 50 000 €, mais il lui reste en trésorerie 38 000 €, ceux de la SCI, 19 200 € et 40 000 € en épargne. Ayant pas mal de trésorie et pour objectif, avoir un revenu complementaire, Thomas se versera tous les mois 700 € venant de ces biens en nom propres (ex : studio 1 : 100 € de cash-flow - studio 2 : 100 € de cash-flow - T3 : 150 € de cash-flow - T4 : 300 € de cash-flow).

Thomas ne touchera pas dans une premier temps les revenus de sa SCI, car en sortant son argent de la société, il n'optimisera pas sa fiscalité. Par exemple, si Thomas et sa femme sortent 10 000 € en dividende, 3 000 € seront taxés (Flat-tax). Du coup, nous lui recommanderont de créer une holding qui va englober la SCI et grâce au régime mère fille, il n’aura besoin d’intégrer que 500 € (quote part de 5% pour frais et charges) dans sa base d’imposition. Le régime mère-fille permet une fiscalité très avantageuse en réduisant considérablement la base imposable des dividendes au niveau de la holding.

Du coup, grâce à ce montage fiscal, nous répondons aux objectifs de Thomas qui sont la création de patrimoine et la création de revenu complémentaire.

Conclusion

Vous l'aurez comprit pour définir une stratégie d'investissement, il y a énormément de parametre à prendre en compte. Je tiens à rappeler que cet exemple est à titre indicatif et non une recommandation. Si plusieurs termes vous paraissent nouveau, c'est que vous avez sans doute besoin de vous renseigner et d'être accompagné. Prenez rendez-vous avec Lamine, pour qu'il réalise votre audit afin de définir de manière précise votre stratégie d'investissement.

Pour aller plus loin, téléchargez la vidéo sur les stratégies d'investissements et découvrez comment atteindre vos objectifs avec un plan d'action précis.

Consultation

Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.

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Publication originale le 20 juillet 2021, mise à jour le 26 décembre 2021