Le rendement d'un appartement ou immeuble est important pour définir la viabilité de votre projet. Généralement, pour qu'un projet s'autofinance, vous devez obtenir 8 % de rendement brut. En dessous, vous serez obligé de faire de l'effort d'épargne et au-dessous, vous gagnerez de l'argent. Pensez qu'un bien est rentable, car vous aurez un cash-flow positif est une grande erreur. La rentabilité, seule, elle ne vaut rien. Vous devez prendre en compte plusieurs critères pour assuré la rentabilité de votre projet.
Il est possible d’acheter de l’immobilier rentable, c’est-à-dire qui va dégager du cash flow net après impôts. Cette notion signifie que les loyers de votre bien vont couvrir tous les postes de charges : mensualité de prêt, travaux, taxe foncière, frais de gestion locative, commission d’agence, frais de notaire, assurances, charges de copropriété, etc et laisser encore de l’argent pour votre trésorerie après les impôts.
Un appartement ou immeuble de rapport avec une rentabilité à plus de 12 % de rendement brut et qui génère 500 € de cash-flow sur un tableau Excel, ne garantis pas la réussite du projet. Pour que votre investissement soit rentable, vous devez apporter une grande attention à l'emplacement. Plusieurs biens immobiliers ont de forts rendements... Mais ils sont mal positionnés, ce qui entraîne une vacance locative (appartement vide). La demande est faible, voir absente. Pour trouver un bien rentable, vous devez chercher un produit de qualité.
Il est très important que vous ailliez un patrimoine de qualité, surtout si vous souhaitez vendre votre bien plusieurs années plus tard. Vous trouverez toujours acquéreur pour des produits qualités. Pour obtenir un bien rentable et qui se loue à coup sûr, vous devez analyser les 3 types d'emplacements.
Ce qu'il faut analyser avec la rentabilité
L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement
Les 3 emplacements sont la ville, le quartier et l'immeuble.
La ville :
Vous devez analyser la population, pour définir votre type de location. Par exemple, si la ville possède une université, vous aurez la possibilité de faire de la colocation. Également le nombre d'habitants dans les 10 - 20 dernières années. Par exemple, une ville qui perd énormément d'habitants, avec un taux de chômage élevé sera à éviter. Lorsque vous analysez une ville, pensez à regarder le prix au m2.
En fonction du prix au m2 (selon les villes), vous pourrez acheter des surfaces plus grandes. Par exemple, une ville à 1 000 €/m2, avec un budget de 100 000 €, vous pourrez acheter 100 m2. Alors que dans une ville à 2 000 €/m2, avec un budget de 100 000 €, vous pourrez acheter 50 m2. Pensez à vérifier le prix du loyer au m2. L'objectif est de comparer pour obtenir un rendement moyen. Une ville avec un rendement à 4 % permet moins de possibilités en termes de location (qui génèrent du cash-flow positif) qu'une ville à 8 % de rendement. 4 % = Colocation et location saisonnière et 8 % = tout type de location possible.
Le quartier
Pour réussir à faire louer votre bien, le quartier ciblé doit être sécurisé. Rien de pire qu'être locataire dans un quartier où règne l'insécurité. L'appartement ou l'immeuble de rapport doit être à proximité de tout commerce. Personnellement, je privilégie le centre-ville et les zones proches des universités ou hôpitaux. Un petit conseil, si vous avez un doute, prenez comme repère les entrepises Carrefour City / Market et Mac Donald, ils effectuent plusieurs études de marché avant de s'installer. Ils sont d'excellents repères.
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L'immeuble
Si vous avez un appartement ou immeuble de rapport dans une ville où il fait bon vivre, dans un quartier réputé, mais qu'il se situe dans un immeuble délabré... Pensez-vous trouver un locataire facilement ? Donc, soyez conscient que l'état de l'immeuble joue un rôle important. La position de votre bien dans l'immeuble aussi. En rez-de-chaussée, au 1er ou au 4e étage ? Avec ou sans ascenseur ? Ce sont des éléments qui ont une incidence sur votre rendement et également sur le type de locataire. Par exemple, si vous avez un appartement au 4e étage sans ascenseur, les locataires seront moins tentées, car il y aura trop de marche à monter et avec les courses se sera compliqué (bien sûr, tout dépend de la demande locative).
Conclusion
Vous l'aurez de ce fait bien compris, vous ne pouvez pas dire qu'un projet est rentable en prenant compte que des chiffres. Vous devez considérer tous les aspects que vous venez de voir pour assurer la mise en location de votre bien. Prenez rendez-vous avec Lamine, pour qu'il réalise votre audit afin de définir de manière précise votre stratégie d'investissement.
Consultation
Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.
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