2021 est une année record à tous les niveaux, puisque nous avons eu des taux historiquement bas, en moyenne 1,07 % sur toutes les durées, comparer à 1,18 % en 2020 (qui était déjà considéré comme une année record) selon Vousfinancer. Du côté de la production de crédit immobilier, on a atteint les 270 milliards d'euros alors que l'année dernière, nous avons atteint les 250. En cette année 2021, il y aura eu plus de 1,2 million de transactions.
Sommaire
- Les décisions du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- Les conditions des banques
- Est-il opportun d'investir dans l'immobilier locatif en 2022 ?
Les Notaires de France ont tenu une conférence de presse digitale, en ouverture de la deuxième semaine de l’immobilier intitulée « Parlons de toits ». Il ressort également du bilan immobilier 2021 que le pouvoir d’achat immobilier diminue au niveau national depuis cinq ans. En 2021, en moyenne, la surface finançable d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France, entendue une mensualité de 800 euros par mois pendant 20 ans et sans apport, s’établit à 50m² en 2021, soit -4m² par rapport à 2020. Pour les maisons anciennes, la surface finançable moyenne à l’échelle de la France atteint 140 m², soit une diminution de 8 m² par rapport à 2020.
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Les décisions du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
En 2020, les autorités s’inquiétaient d'une surchauffe du marché. Le 15 juin 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait plusieurs recommandations. La première concerne le taux d’endettement, ce dernier ne doit plus excéder 35 % (contre 33 % avant) de vos revenus. La seconde est la durée d’emprunt, elle ne doit pas dépasser les 27 ans (contre 25 ans avant).
Au-delà des recommandations du HCSF, les banques ont également décidé de renforcer les conditions d’obtentions de prêt immobilier. Elles demandent que vos finances soient saine, sans le moindre souci (ex : découvert), vous ayez de l’épargne, un reste à vivre (ce qu’il vous reste après avoir payé toutes vos charges), par ailleurs 10 % d’apport. Beaucoup de ces règles étaient déjà présentes avant, mais les banques ont décidé d’être plus ferme.
Ces restrictions ont été mises en place pour éviter que la dette immobilière ne mette en danger les ménages les plus vulnérables. Ces recommandations pénalisent majoritairement les revenus modestes. Ils n’ont pas forcément énormément d’épargne, pas ou très peu d’apport et un reste à vivre assez bas. Ils se retrouvent coincés, car ils ne remplissent pas mes conditions d’obtentions.
Les conditions des banques
Le calcul classique et le calcul par différentiel
Si vous êtes déjà investisseur, il devient encore plus dur d’obtenir un financement. Avant la crise sanitaire, les banques utilisaient 2 types de calculs : calcul classique et le calcul par différentiel. Les banques pouvaient vous proposer une des 2 méthodes de calcul très facilement.
La méthode classique consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; les revenus immobiliers étant retenus pour 70 % de leur montant. Voici un exemple de calcul : vous gagnez 2 000 € par mois et payez une mensualité de 1 000 € sur 20 ans pour rembourser l'achat du bien que vous allez louer 800 € par mois soit 560 € qui représentent 70 % retenu par la banque. Calcul classique : 1 000 € / (2 000 € + 560 € ) x 100 = 39,06 %. Ici, votre dossier ne passe pas…
La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel », qui consiste à considérer l’opération immobilière comme un tout et donc ajouter uniquement l’effort d’épargne dans le calcul du taux d’endettement. Cette seconde méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limites de montant ou presque. Reprenons le même profil que le précédent et faisons le calcul. Calcul par différentiel ((1 000 € - 560 €) / 2 000 €) x 100 = 22 %. Par contre, avec cette méthode de calcul votre dossier est accepté ! Malheureusement, cette seconde méthode est mise de côté par plusieurs banques. Aujourd’hui, la majorité des banques utilisent le calcul classique.
Resserrements des conditions pour les revenus modestes
En revanche, les conditions d'octroi de crédit se resserrent nettement. Les banques continuent de refuser des dossiers parmi les ménages les plus jeunes et les plus modestes. Le respect du ratio maximal de 35% d’endettement, incluant l'assurance emprunteur qui augmente la mensualité, conduit au refus de certains prêts. La faiblesse ou l’absence d’apport personnel pénalisent ces emprunteurs aux dossiers les moins solides. Des courtiers en crédit Cafpi, qui ont analysés le profil des emprunteurs primo-accédants dans treize grandes villes sur un an, constataient déjà une plus grande difficulté d’accès au crédit, avec un relèvement du montant moyen emprunté du fait de la hausse continue des prix.
Avec toutes ces conditions, la question est « est-il opportun d'investir dans l'immobilier locatif en 2022 ? » Entre refus et durcissement des conditions…
Est-il opportun d'investir dans l'immobilier locatif en 2022 ?
Pour répondre à cette question, vous devez être au courant d’un élément. Le HCSF mentionne dans son communiqué : « Une partie de la production pourra déroger aux limites recommandées. Cette marge de flexibilité devra répondre à un strict souci de proportionnalité et pouvoir être justifiée dans le cadre d’une politique écrite. » Et « La flexibilité admise pourra aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). ». Vous l'aurez compris une partie des emprunteurs peuvent passer au-delà de ces recommandations.
Qui peut aller au-delà de ses critères ?
Les personnes qui peuvent aller au-delà de ces critères sont généralement ceux qui présente un excellent profil pour la banque. C’est-à-dire : un emploi stable en CDI, de fort revenu, une grosse capacité d’épargne et de l'épargne. À savoir, que ces profils bénéficient de condition de prêt plus avantageux. Les banques leur accordent facilement des taux d’intérêt relativement bas par exemple.
Concernant une baisse ou une stagnation des prix de l’immobilier, cela relève de la spéculation. Un investisseur ne spécule pas, il établit un plan pour sortir gagnant.
Comment accélérer votre patrimoine en 2022 ?
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Conclusion
2022 sera l’année pour investir si vous avez de l’épargne, une bonne gestion de vos finances et surtout un projet rentable. La France a un patrimoine immobilier qui est exceptionnel ! Donc si les prix baissent, profitez-en pour vous constituer un parc immobilier de qualité et si les prix stagnent, alors achetez avant que ça n’augmentent. Le plus important dans l’immobilier ce n’est pas le moment où vous achetez, mais plutôt l’enchaînement. Plus vous achetez de l’immobilier, plus vous renforcez votre patrimoine. La question n’est pas de savoir si « 2022 est l’année pour investir » mais plutôt « comment investir en 2022 ».
Consultation
Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.
Je veux découvrir l'expérience que vous proposezPublication originale le 20 juillet 2021, mise à jour le 26 décembre 2021
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