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La méconnaissance du marché des petites et moyennes villes sont l'une des raisons qui poussent les investisseurs à acheter dans les grandes métropole. Si votre stratégie s'oriente vers cel du rendement pour générer un maximum de cash-flow, avec un ticket d'entré raisonnable (80 à 200 000 €), ce marché est fait pour vous. Mais encore faut-il savoir trouver et analyser ces villes.

Prérequis pour analyser une ville

Mes prérequis

Personnellement, je cible des villes allant de 1 000 à 200 000 habitants dont les prix vont jusqu'à 1 500 € le m2, et avec un rendement brut assez intéressant (généralement 7 - 8 % de rendement brut).

Mon exemple de terrain

En 2015, mon associé et moi étions intéressés par la ville de Saint-Étienne. Pour être honnête, à l’époque beaucoup se moquaient de nous. Il estimait que c’était une ville ennuyeuse et a oublié pour les investisseurs. À cette époque, il y avait 171 052 habitants. On avait également choisi cette ville, car elle possède une gare TGV, et St-Étienne est à proximité de Lyon (30 min en TER). L’accès est assez simple. Au centre-ville, il y a une ligne de tramway et plusieurs lignes de bus. La ville de Saint-Étienne possède plusieurs écoles, lycées, universités… Il y avait à ce moment-là 19 000 étudiants. Lorsque l’on analysait les annonces, on s’apercevait que les prix au m2 étaient faibles (moins de 1 000 € le m2), la qualité des biens proposés à la location était très basse.

1 - Le prix au m2 et le montant des loyers

Avant de selectionner une ville, il est indispensable de définir clairement votre budget. Avec votre budget, quel type de produit pouvez-vous acheter ? ? Quels produits vous permet d'être rentable ? Pour répondre à ces questions, il est recommandé de créer une stratégie d'investissement. Chaque ville ciblé pourra ainsi être destiné à une stratégie d'investissement précise.

Par exemple, pour trouver une ville rentable, il est inutile de s'orienter vers des villes qui ont 3 % de rendements, il y a très peu de possibilité pour créer du cash-flow et diversifier sa strtatégie. Il peut par contre s'avérer intéressant de s'orienter vers des villes avec un rendemement moyen de 7-8 % brut. Cet rentabilité offre une diversité dans la startégie, qui permet avec des techniques d'obtenir facilement du cash-flow. Le prix au m2 et le montant des loyers définissent le rendement, donc, pensez à vérfifier ces éléments. Pour analyser une ville, vous ne devez pas vous focaliser que sur le rendement, mais cibler un marché précis, aux intérêts définis.

Des exemples supplémentaires sont fournis à la fin de ce guide.

2 - L’évolution de la croissance démographique

Pour une première etude de marché, il est préférable de rester généraliste. Par exemple, pour une ville de 47 000 habitants, vous pouvez commencer par aborder la question l'évolution démographique depuis les 10 dernières années.

Quelques recherches permettront de détailler l'évolution de la population, est-elle en hausse, baisse, stagne t'elle et quels sont les causes ?

Il est également possible de vérifier l'âge moyen des habitants, le nombre de départs, d'arrivant, de naissance ou encore le nombre de décès par an.

Un investisseur débutant peut ainsi analyser une ville rentable avec le nombre d'habitant. Voici quatre autres exemples basés sur le recensements précédemment citées :

• Nombre d'habitants : Permet d'évaluer la taille de la ville.
• Âge moyen des habitants : Peut avoir un impact sur les prix futur de l'immobilier.
• Nombre de départ par an : En fontion de la taille de la ville, un grand nombre de départ peut avoir des conséquence sur le prix et la demande locative.
• Nombre d'arrivé par an : Une ville en croissance offre de belle perspective, hausse de la demande et du prix.

Pour trouver facilement des informations sur l'évolution démogragique, vous pouvez allez sur ces sites :

• Cityzia
• Wikipédia
• L'Internaute
• DataFrance

3 - Le niveau de revenu et d’imposition par habitant ou foyer

En ayant ces informations, vous serez en mesure d'évaluer le coup de votre potentielle location par rapport aux revenus des habitants. Proposer un loyer qui représente plus 50 % du revenus du locataire entrainera une forte baisse de la demande locative pour votre investissement.

L'analyse se précise ainsi au fil des éléments obtenus, vous permettant d'affiner votre recherche et d'adapté votre projet.

4 - Le taux de chômage

Une analyse peut être dense en information, il est important d'analyser correctement le contenu de manière claire et digeste. Le chômage est un gros indicateur à prendre en compte, mais il faut encore savoir le lire.

Par exemple, pour lire le chômage, vous devez prendre en compte plusieurs éléments, dans un premier temps le nombre de chomeurs.Si les chiffres sont supérieur à 15 %, cela devient alarmant. Mais dans un second temps, vérifier le nombre de fonctionnaire dans la villes. Une ville avec 40 % de fonctionnaires et 18 % de chômeurs n'a rien à voir avec une ville qui à 15 % de chômeurs et 3 % de fonctionnaires.

Pour structurer votre analyse, il est utile d'élaborer un plan détaillé en listant les points à aborder par ordre logique. Il existe également des modèles prédéfinis d'etude de marché dans notre formation en ligne et accompagnement pour accélérer la tâche.

5 - Le nombre d’employés et d’étudiants

Connaitre le taux d'employé et savoir dans quel secteur ils travaillent, vous permet de connaitre les secteurs d'activités qui embauche le plus et les quels sont précaires. En ayant en plus le taux d'étudiant, vous serez en mesure de savoir si vous pouvez diversifier vos locataires pour limité la prise de rique.

Je m'explique, à Tulle (ceci n'est pas une recommandation d'achat), vous pouvez facilement diversifier vos locataires, il y pas mal d'etudiant, plus 40 % de fonctionnaire et énormément de salarié dans le secteur privé. Dans cette ville, vous pouvez diluer le risque en trouvant facilement des locataires solvables : fonctionnaires : sécurité de l'emploi, étudiants : 2 garants et salariés du privé : CDI.

6 - Les transports et l’accessibilité

Une fois toutes ces analyse réaliser, il est temps de savoir comment s'y rendre et s'il est facile de balader dans la ville.

Pour cela, il suffit de vérifier si la ville est proche d'une grande métropole et si elle possède une gare SNCF. Si la a réponse est oui, alors ca devient interresant car vous pourrez facilement y accèder mais surtout l'accès à la grande ville est simplifié. Vos futurs locataires pourront vivre dans votre ville et travailler dans la grande métropole.

Il est aussi interessant de savoir s'il y a des bus et des tramways car ça sera un plus qui facilitera l'accès à votre bien.

Quelques astuces simples peuvent vous aider à trouver ces villes. Il existe également de nombreux outils d'aide à la prospection, comme :

• La formation sur la prospection immobilière : cette vidéo gratuite permet d'éviter les longues recherches et de trouver rapidement les villes accéssible et bien plus.

7 - Les écoles et universités

Si vous êtes intéressé par la colocation, il est intéressant de connaitre l'emplacement des universités. Les écoles reste intéressant également, si vous ciblez des parents avec des enfants. Vous pourrez cherchez des biens à proximité de ses lieux.

8 - L’offre et la qualité des produits mis en location

Il est important d'évaluer l'offre et la qualité de prestations de vos conccurents. En étudiant l'offre, vous serez en mesure de voir quel sont les types de bien saturé et lequels ont peu de demande. Pour la qualité, vous pourrez ajuster votre rénovation, un marché où la qualité est faible demandera moins d'effort, alors qu'un marché où la l'offre est qualitative, vous serez obliger de vous mettre à niveau sinon vous devrez proposer un loyer moins élevé.

9 - Les entreprises installées

Il est intéressant de connaitre les entreprises qui sont installés dans une ville. Vous serez en mesure de savoir quels poids ont les entreprises. Une commune avec une entreprise qui engage plus de 20 % de la population, peut être dangereux car en cas de fermeture, il peut y avoir un réel impact. Par exemple, la commune d'Autun a été fortement touché par le départ de Kodak, la ville peine à retrouver son attractivité.

Vous devez également anlyser si les entreprises ont tendances à se créer ou fermer. Dans le cas où il y a plus de créeation, ça reste très intéressant dans le cas contraire, c'est mauvais signe. Dans les 2 cas, vous êtes invité à analyser la situation de plus près.

Consultation

Avec une stratégie basée sur le court, moyen et long terme, mon équipe et moi sommes en mesure de répondre à cette question. Vous avez des questions sur votre projet immobilier ou vous souhaitez être accompagné pour votre prochain investissement, prenez rendez-vous pour une consultation.

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Publication originale le 20 juillet 2021, mise à jour le 26 décembre 2021

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